Erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak ten behoeve van een andere onroerende zaak is bezwaard.  Er is dan sprake van een lijdend erf enerzijds en van een heersend erf anderzijds.

Erfdienstbaarheden zijn zakelijke rechten.

Ontstaan

Erfienstbaarheden ontstaan (zie artikel 72 boek 5 Burgerlijk Wetboek) door vestiging of door verjaring.

Vestiging

In principe wordt een erfdienstbaarheid gevestigd door middel van een notariële akte. Alleen de eigenaar van een erf kan een erfdienstbaarheid vestige. Eigendom is immers het meest omvattende recht, en dat recht moet men hebben om het te kunnen bezwaren met een beperkt recht zoals erfdienstbaarheid is. Soms staat er een vergoeding tegenover (dat heet dan een “retributie”), maar dan zal dat ook in de notariële akte staan vermeld. In de notariële akte staan de rechten en plichten die partijen jegens elkaar hebben. Beide partijen ondertekenen de akte. De notaris schrijft de akte in de openbare registers in. Na inschrijving is de erfdienstbaarheid gevestigd.

Verjaring

Door verjaring kan een erfdienstbaarheid teniet gaan, maar door verjaring kan een erfdienstbaarheid ook ontstaan. En ook zonder notariële akte kan een erfdienstbaarheid ontstaan. Soms heeft een bepaalde situatie al zo lang bestaan, dat er na verloop van tijd automatisch een erfdienstbaarheid ontstaat. Als er gedurende 10 jaar te goeder trouw een recht wordt uitgeoefend (gedurende 20 jaar als men niet te goeder trouw een recht uitoefent) ontstaat er vanzelf een erfdienstbaarheid.

Dat er een erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring, kan degene die het recht heeft gekregen ook laten registreren in de openbare registers van het Kadaster. Daar kan men als eigenaar van een lijdend erf toe worden gedwongen. 

Wijze van gebruik

De erfdienstbaarheid moet worden gebruikt op een wijze, die het minst belastend is voor het diendende erf. Het dienende erf mag het uitoefenen van het recht van erfdienstbaarheid niet hinderen of dwars bomen. 

Einde

Een erfdienstbaarheid eindigt – ofwel “gaat teniet” –

  • wanneer afstand van de erfdienstbaarheid wordt gedaan
  • wanneer het recht vermengt met de eigendom van het erf (doordat degene met het recht van heersend erf ook de eigendom verwerft van het lijdende erf)
  •  wanneer een bepaalde tijd is verstreken
  • wanneer de erfdienstbaarheid is opgezegd, in het geval is vastgelegd dat de eigenaar van het lijdende erf mag opzeggen aan het heersende erf
  • wanneer zo lang geen gebruik is gemaakt van de erfdienstbaarheid, dat deze is verjaard
  • door een beëindiging van de erfdienstbaarheid door de rechter (artikel 78 sub a van boek 5 Burgerlijk Wetboek)
  • in het geval de erfdienstbaarheid in strijd zou zijn met het algemeen belang, en de erfdienstbaarheid 20 jaar of meer geleden  is ontstaan (artikel 78 sub b boek 5 Burgerlijk Wetboek)
  • in het geval de rechter oordeelt dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk is geworden, wanneer het heersende erf geen belang meer heeft en zal hebben bij de erfdienstbaarheid (artikel 79 boek 5 Burgerlijk Wetboek)
  • in het geval een gemeente – het relevante deel van het – lijdende erf vordert op grond van de Onteigeningswet.

Onvoorziene omstandigheden

Bij opheffing of wijziging van een erfdienstbaarheid door de rechter moet sprake zijn van onvoorziene omstandigheden. Dat zijn omstandigheden waarmee men geen rekening heeft gehouden bij het ontstaan van de erfdienstbaarheid. Die omstandigheden moeten zo ernstig zijn dat het noodzakelijk is de erfdienstbaarheid te wijzigen.

Het enkele feit dat de eigenaar van het lijdende erf schade lijdt, is onvoldoende om de erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen.

Als een erfdienstbaarheid al 20 jaar of meer bestaat (en wordt gebruikt)? Dan kan de rechter deze erfdienstbaarheid alleen wijzigen of opheffen, als er sprake is van strijd met het algemeen belang. 

Overgang

Een erfdienstbaarheid rust op een onroerende zaak (een woning, of een stuk grond bijvoorbeeld). Het is niet gekoppeld aan een bepaalde person, maar aan een zaak. In het geval de betreffende onroerende zaak wordt verkocht, gaat de eigendom over op de koper, maar ook de rechten en verplichtingen die daarbij horen, zoals een erfdienstbaarheid. Ook wanneer de overgang van deze erfdienstbaarheid niet in de transportakte staat vermeld, gaat de erfdienstbaarheid over. Zie artiekl 70 boek 5 Burgerlijk Wetboek. 

Registratie van erfdienstbaarheid

Door registratie van een erdienstbaarheid is deze voor iedereen kenbaar.

Bijzonderheid

Er kan sprake van zijn, dat er op een erf een recht van overpad rust, zonder dat het in de aktes staat geregistreerd. Dat is mogelijk, als iemand op de datum van 1 januari 1992 een recht van overpad had. Dan is het zo, dat men nu wordt geacht dat recht van overpad te hebben, ook al staat het niet geregistreerd. Het is ontstaan doordat het op 1 januari 1992 feitelijk bestond, omdat destijds iemand het recht had om over een pad te gaan.

Venster

Ook een venster kan een erfdienstbaarheid vormen. Men mag namelijk bij het aanbrengen van een venster in de woning niet al te dichtbij de woning van de buren komen. Doet men dit toch, en de buren beklagem zich er niet over, dan onstaat er op een gegeven moment een recht om dat venster toch op die plaats te hebben. Na 30 jaar ontstaat dat recht.

Als je bijvoorbeeld een woning of een stuk grond koopt, is het dus erg belangrijk dat je van te voren weet of er al dan niet een erfdienstbaarheid op rust. Erfdienstbaarheden gaan immers in de regel over op de nieuwe eigenaar, in het geval van verkoop. Meestal worden erfdienstbaarheden vermeld in de notariële akte van het transport (de overdracht) van de woning. Niet in alle gevallen is dat zo. Wat dan te doen? De koop proberen terug te draaien? Schadevergoeding vragen? Geen der betrokkenen wordt er beter van, dus voorkom dergelijke situaties door u goed te laten adviseren door deskundigen.

Vormen

Er zijn verschillende vormen van erfdienstbaarheid, zoals:

  • recht van overpad (men mag over een erf van een ander gaan)
  • recht van weg (men mag met een auto over een erf van een ander gaan)
  • recht van uitzicht
  • gootrecht: water en vuil mag dan worden geloosd bij de ander
  • bomen: het recht om deze binnen de 2-meter grens van de erfgrens te hebben staan

Wetgeving

In artikel 70 en volgende van Boek 5 Burgerlijk Wetboek vindt men bepalingen over erfdienstbaarheid. Erfdienstbaarheid is een beperkt recht en moet worden opgenomen in een notariële akte. Beperkte rechten zijn verbonden aan de rechten waarop zij rusten (artikel 8 boek 3 Burgerlijk Wetboek en artikel 82 boek 3 Burgerlijk Wetboek). De erfdienstbaarheid kan niet worden losgekoppeld van het goed waarop de erfdienstbaarheid rust. 

Vraag het een advocaat

Stel je vraag gratis en vrijblijvend aan een van de advocaten die aangemeld zijn bij JouwAdvocaat.nl

Vraag stellen

Overzicht van advocaten 

  • S. Kleerebezem Jouw Advocaat.nl
    S. Kleerebezem Okkerse & Schop Advocaten Lelystad
  • C. Krijger Jouw Advocaat.nl
    C. Krijger Stoet en Krijger: mr. C. Krijger Den Haag
  • A.C.M. van Lieshout Jouw Advocaat.nl
    A.C.M. van Lieshout VIER Advocaten Den Haag
  • B.W.M. Toemen Jouw Advocaat.nl
    B.W.M. Toemen Gelijk Advocaten Den Bosch
  • M. Windt Jouw Advocaat.nl
    M. Windt Windt Le Grand Leeuwenburgh Rotterdam
  • T. Delmee Jouw Advocaat.nl
    T. Delmee De Voort Advocaten|Mediators Tilburg
  • C.M.J. de Bont Jouw Advocaat.nl
    C.M.J. de Bont De Voort Advocaten|Mediators Tilburg
  • C.J.M. van Dam Jouw Advocaat.nl
    C.J.M. van Dam CVD Letselschadeadvocaat Tilburg
  • F.W. Henstra Jouw Advocaat.nl
    F.W. Henstra Aelan Advocaten Utrecht
  • D.J.J. Straver Jouw Advocaat.nl
    D.J.J. Straver Moree Gelderblom advocaten Rotterdam